据港交所披露，顺丰房地产投资信托基金已通过港交所聆讯，DBS（星展银行）为独家上市代理人。

顺丰房托基金为一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，为首个于香港并以物流为主的房地产投资信托基金。顺丰房托基金的投资重点应为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。

顺丰房托基金由房托管理人管理，其主要投资目标为向基金单位持有人提供分派、造就可持续分派增长及提升顺丰房托基金物业价值。截至2020年6月30日，顺丰控股在中国46个城市拥有物流地产项目，规划总建筑面积470万平方米，已竣工建筑面积约160万平方米。

而REITs可以将流动性较低的、非证券形态的房地产资产，转化为资本市场上的证券资产，实现资产和资本的流动，在港交所上市的REITs共有14只，资产类别包括零售、酒店及度假村、写字楼等。目前已有越秀房托、招商房托等主要资产位于中国内地的房托先后在香港上市交易。

2020年底，香港有意放宽REITs投资限制，例如容许房托投资少数权益物业；容许房托投资物业发展项目时超过现有的资产总值10%的上限；将房托基金的借款限额由资产总值的45%提高至50%等，以此吸引更多房托在香港上市，增加市场选择和流动性。

顺丰房托基金的投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的三处物业，所有该等物业均为现代物流地产。

于2020年12月31日，物业的可出租总面积约为307,990.8平方米，评估价值为60.936亿港元。于2021年1月31日，物业的平均出租率约为94.9%。各物业均位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。

具体来看，香港物业毗邻香港国际机场，可出租面积16万平方米，估值52.8亿港元。佛山物业临近佛山沙堤机场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场，可出租面积8.5万平方米，估值5.5亿港元。虽然项目在2021年竣工，但目前已经整租给一个租户。芜湖物业临近芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及芜宁高速，可出租面积6.3万平方米，估值2.6亿港元。

三个项目的利润在2020年坐上过山车，同比减少99.8%，至2020年9月30日止9个月的溢利仅为32万港元，而2019年同期，这一数字为1.562亿港元。

顺丰香港物流园区的面积大、租金高、估值高，对整个资产包的利润影响明显，每平方米的月租金为107港元，而佛山和芜湖项目的租金为35港元/月/平方米和26港元/月/平方米。

新冠肺炎疫情爆发导致香港公开市场租金呈下降趋势，从而导致投资物业公允价值大幅变动。这也是顺丰房托利润大幅减少的主要原因。于2020年9月30日，物业合共有32名租户，截至2020年9月30日止月度，租金收入总额排名前五位的租户(其中三名为顺丰房托基金的关连人士)，约占总租金收入的83.3%，而顺丰关连租户约占同期总租金收入的81.8%。约81.9%的租户(按可出租面积计算)来自物流行业，而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。

来自顺丰关联租户的高收入占比，一方面为顺丰房托提供了高度稳定的收入，这对一只REIT来说，是有利的因素；另一方面，顺丰房托也在风险提示中表示，顺丰房托与顺丰控股之间存在潜在利益冲突。

顺丰房托初步重点投资香港和中国内地的物流地产，而顺丰控股在中国投资、发展及管理物流地产。在若干情况下，顺丰房托将直接与顺丰控股竞争。例如，芜湖项目由芜湖运营管理人管理，该管理人同时也是顺丰控股旗下安徽其他物流园的管理者。

财务方面，于往绩记录期间，截至2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，收购的前身集团（指金紫荆及其附属公司）产生的收益分别为2.558亿港元、2.693亿港元、1.996亿港元及2.049亿港元。

截至2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，前身集团的物业收入净额分别为1.94亿港元、2.073亿港元、1.543亿港元及1.59亿港元。

招股书称，前身集团的历史财务资料并未考虑自2020年9月30日以来订立的新租赁，因此未必一定能反映顺丰房托基金日后的运营业绩、财务状况及现金流量。

顺丰房托的管理人——顺丰房托资产管理有限公司，是由顺丰控股（002352）于2020年10月23日在香港注册成立。

顺丰房托资产管理有限公司董事会由8名董事组成，今年50岁的顺丰老板王卫担任董事会主席。行政总裁翟廸强为领展资产管理有限公司（领展房托管理人）的财务总监，拥有30年的房地产及金融行业经验。

作为中国快递业的营收一哥，目前，顺丰已经建设完成78万平方米的物流场地，并规划出接近300万平方米的物流用地。

近年来，顺丰在融资领域也屡屡创新。2018年12月11日，“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立，这是国内首单类永续物流地产储架类REITs。

顺丰产业园ABS采用储架发行模式，一次申报分期发行，储架规模达50亿元，首期发行规模18.46亿元。该ABS底层资产为顺丰旗下上海青浦产业园和无锡电商产业园，由招行担任托管机构，深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司担任原始权益人。华泰证券（上海）资产管理有限公司担任计划管理人。

顺丰产业园ABS成功发行，被视为物流地产证券化向公募REITs迈进的重要一步。