2022年，疫情出现多轮反复，拖累消费市场和服务业经济恢复，商业地产市场运行承压。叠加存量时代到来，短期冲击与长期矛盾交织，企业经营面临挑战。面对行业寒冬，商业地产百强代表企业在过去一年直面挑战，在逆境中固本拓新，夯实经营能力。

2023年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“2023中国商业地产百强企业”研究，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀商业地产企业群体，鼓励企业在客观认识商业地产发展现状及行业变化趋势的基础上，不断提高企业管理运营水平，促进行业平稳健康发展。


2022年，多重超预期因素冲击下，我国经济增速放缓，尤其是疫情出现多轮反复，拖累消费市场和服务业经济恢复，商业地产市场运行承压。2022年，我国GDP同比仅增长3.0%，经济低速运行；二季度及四季度疫情反复，波及面较大，消费市场尤其是接触型、聚集型消费受到严重冲击，全年社会消费品零售总额同比下降0.2%；服务业经济活力下降，下半年服务业商务活动指数持续下滑，9-12月位于收缩区间。

从商业地产市场表现来看，供需两端均走弱。供应端，2022年，全国300城商办用地供需均缩量，推出及成交规划建筑面积同比分别下降23.2%、17.6%；商业营业用房及办公楼投资开工规模下滑，全年全国商业营业用房及办公楼开发投资额同比分别下降14.4%、11.4%，新开工面积同比分别下降41.9%、39.1%。需求端，2022年，全国商业营业用房及办公楼销售面积同比分别下降8.9%、3.3%；商铺及写字楼租赁需求疲软，租金下行。

面对行业寒冬，商业地产百强代表企业在过去一年直面挑战，在逆境中固本拓新，夯实经营能力。一方面，百强代表企业加大轻资产拓展力度，审慎收并购，保持适度规模增长。另一方面，代表企业加大数字化转型力度，多措并举实现降本增效；同时以创新内容、会员服务赋能消费者与租户，保障项目稳健运营。

2023年以来，我国宏观经济和消费市场已呈现复苏态势，恢复和扩大内需也是今年经济工作的首要任务，机构对2023年社会消费品零售总额预期增速普遍在7%以上。伴随着消费市场的稳步复苏，2023年我国商业地产市场也有望恢复活力，商业地产百强代表企业应全力以赴抓机会、稳增长，引领行业加速修复，实现高质量发展。

1.规模表现


1）2022年百强代表企业经营性物业持有及运营面积同比增速降至9.6%，近五年来首次低于10%

商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值及同比增速

受宏观经济下行、疫情冲击及消费市场疲软等因素影响，商办市场供需两端均走弱，百强代表企业经营性物业持有及运营规模增速明显放缓。2022年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为483.8万平方米，同比增长9.6%，近五年来首次降至10%以下，增幅较2021年收窄3.7个百分点。

从行业规模扩张速度来看，2022年全国购物中心开业节奏亦明显放缓。根据中指数据，2022年，全国3万平方米及以上新开业购物中心数量约350个（总建面约3100万方），同比降幅超三成，回落到2014年的水平。

2）百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入同比增速降至6.3%，收入增速低于面积增速，坪效下降

商业地产百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值及同比增速


受疫情影响，实体商业客流下降，商业项目营业额普遍下滑，商业地产企业收入承压，叠加央国企积极落实国家政策，为商户减免租金，多重因素影响下，百强代表企业租金收入增速回落。2022年，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为29.0亿元，同比增长6.3%，增幅较2021年收窄19.0个百分点。百强代表企业租金及运营服务收入同比增速低于持有及运营面积增速，表明2022年商办物业单位面积贡献的收入有所下降，经营压力突出。从增长情况来看，在市场整体承压的情况下，仅头部企业依旧保持了相对稳定的收入增长，多数企业增长放缓。

3）布局策略：战略聚焦核心一二线，战术拓展优质三四线城市

从存量购物中心的分布来看，根据中指数据，截至2022年末，全国3万平方米及以上已开业购物中心总建筑面积约5亿平方米（项目数近5700个），其中五大城市群占比约六成，长三角、珠三角核心一二线及强三线城市商业氛围浓厚，购物中心密集。

从商业地产百强代表企业的布局策略来看，也是主要聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺的核心城市群高能级城市，在稳固区域领先地位的基础上，适度向周边的强三线城市拓展。

值得注意的是，随着一二线城市商业地产市场进入存量时代，部分企业也逐渐关注三四线下沉市场机会以实现规模增长。在新型城镇化战略下，城市群内部的大中小城市联动性增强，尤其是长三角、珠三角区域的三四线城市，人口吸引力增强，居民收入不断提升，消费需求升级，商业地产市场存在增量发展空间，部分企业抓住三四线城市发展机遇，进行全国化布局。

2.成长性

商业地产企业的拓展方式逐渐从以重资产为主向“轻重并举”转变。重资产拓展方面，2022年商业地产百强代表企业普遍持相对谨慎的态度，一方面，代表企业普遍暂缓获取纯商办用地；另一方面，在收并购市场，代表企业大多表现出“积极看机会，谨慎做决定”的态度。与此形成对比的是，轻资产拓展方面，2022年商业地产百强代表企业普遍表现出更加积极的态度。

1）增量开发放缓，300城商办用地供需均缩量，百强代表企业普遍暂缓获取纯商办用地

2022年，受经济下行及疫情反复影响，消费市场和企业经营承压，商业地产市场需求疲软，企业拿地更趋谨慎。

2018-2022年300城商办用地推出、成交规划建筑面积及同比变化

300城商办用地推出及成交规模同比均下降。2022年，全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为2.01亿平方米、1.77亿平方米，同比分别下降23.2%、17.6%。

2018-2022年各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化


各梯队城市商办用地成交面积同比均下降。具体来看，2022年，一线城市商办用地成交规划建筑面积为705万平方米，同比下降24.6%；二线城市为5899万平方米，同比下降18.4%；三四线城市为11064平方米，同比下降16.7%。

受企业资金承压、商业地产市场需求走弱等因素影响，商业地产百强代表企业拿地意愿显著下降。2022年，百强代表企业普遍暂缓获取纯商办用地，少量成交的地块均位于商业氛围浓厚、交通便捷、配套成熟的优质商圈。

2）宏观经济承压背景下，存量市场大宗交易活跃度下降，但仍存优质资产收并购机会
2022年，受经济下行、疫情多发等因素影响，国内大宗交易市场活跃度下降，买方投资偏谨慎，投资规模回落。根据中指数据，2022年，20个重点城市共监测到大宗交易141宗，较2021年减少78宗。分城市来看，一线城市共监测到大宗交易87宗，占比62%，上海仍是大宗交易最活跃的城市，共监测到47宗；二线城市共监测到大宗交易54宗，活跃度显著低于一线城市，其中成都、杭州、重庆、苏州、武汉交易相对活跃。

写字楼标的最受投资者青睐。分物业类型来看，以写字楼为标的的交易占40%，其次为商业，占比13%，综合体、商务园区、工业厂房占比均在10%左右，其他资产类型合计占比18%。

商办类资产的卖家多以资金承压的房企为主，为了缓解资金压力，部分房企选择快速出售资产以回笼资金，大宗交易市场中优质商办类标的增多。在此情况下，部分商业地产百强代表企业把握窗口期，收购高性价比商办类资产实现规模拓展。

3）百强代表企业加大轻资产拓展力度，“轻重并举”成为行业共识
与重资产拓展的谨慎态度相比，在商办物业进入存量阶段且外部环境承压的情况下，代表企业普遍选择在轻资产拓展方面进行发力，以实现运营管理规模增长。

从轻资产拓展的策略来看，代表企业积极尝试拓展不同类型项目，包括TOD项目、城市更新项目、文旅项目等，不断提升运营能力，完善服务体系。同时，部分代表企业加强与国资平台的合作，多渠道进行轻资产拓展。

整体来看，商业地产企业积极采取“轻重并举”的策略拓展规模。重资产方面，增量开发空间相对有限，收购并改造优质存量资产仍是头部企业扩充资产规模的有效方式之一；轻资产方面，代表企业近年来持续发力，不断提升运营能力，实现多渠道拓展。

3.经营质量


1） 商业项目经营承压，出租率普遍下滑，百强企业重点项目平均出租率亦降至90%以下，市场形势严峻

商业地产百强代表企业重点项目平均出租率

2022年二季度起，疫情时有反复且波及面扩大，部分商户和企业经营不善，选择退租，百强代表企业重点项目经营压力加大，平均出租率有所下降。2022年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为89.9%，较2021年下降1.9个百分点。百强企业重点项目尚属商业地产市场中相对优质的项目，2022年平均出租率已下滑至90%以下，据此推测，商业地产整体市场的出租率下滑恐更为明显，市场形势更加严峻。

在宏观经济下行压力增加，消费市场恢复不及预期的情况下，商业地产百强代表企业通过精细化的内容打造、会员服务、商户帮扶等措施保障项目稳定运营，展示出优秀的运营能力。

2）商业经营：降本增效成行业主题，数字化建设助力企业效率提升，内容打造+会员服务+商户帮扶保障项目稳定运营
2022年，在多重因素影响下，消费市场疲软，实体商业客流下滑，经营承压，商铺租赁需求收缩，商业街和购物中心租金水平均有所下行。

2020-2022年全国重点城市主要商圈和商业街平均租金及环比变化


根据中指研究院发布的中国商铺租金指数，2022年，全国重点城市主要商圈（购物中心）租金由涨转跌，主要商业街租金持续下跌。

此外，疫情三年以来，人们的消费理念、消费行为都逐渐产生变化，对消费空间、消费内容的要求不断提高，部分存量较多的区域项目竞争日趋激烈，项目经营情况分化加剧。严峻的市场形势推动商业地产企业不断提升创新能力，保持组织活力，强化运营能力，提高服务水平。

面对市场下行压力，商业地产百强代表企业主要采取稳中求进的经营策略。企业经营层面推进数字化建设，降本增效。项目运营层面则加强精细化运营，通过引入首店，举办特色营销活动，增强会员体系功能等方式保持消费者粘性；并对商户进行帮扶，稳定客流和营业额，进而稳定项目出租率。

3）写字楼经营：租赁需求疲软，代表企业加强产品打磨，以精细化服务吸引优质租户
近年来，写字楼租赁市场进入新一轮调整期，从需求端来看，疫情时有反复，制约服务业经济发展，写字楼租赁需求释放动力不足，此外双减政策、TMT行业调整等因素也对写字楼租赁需求释放造成一定影响。同时，部分城市写字楼供应持续增加，长期处于供大于求的态势，导致空置率高企。

2020-2022年全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化


根据中指研究院发布的中国写字楼租金指数，2022年，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金连续四个季度下跌，且跌幅持续扩大。2022年，写字楼租赁市场整体呈下行趋势，部分城市空置率高企，楼宇间竞争激烈，面临市场寒冬，部分商业地产百强代表企业加强产品与服务的打磨，以精细化服务、数字化运营为重要抓手，促进项目稳定运营。

2022年，宏观经济下行，消费市场疲软，商业地产行业经营承压，百强代表企业同样面临较大挑战，但整体上仍通过企业经营端降本增效，项目运营方面深挖客户需求、提供创新内容与服务等方式保持了稳定经营。同时，消费者和租户企业也对商业地产项目的软硬件、内容和服务提出了更高要求。未来，商业地产开发企业需要在智能化、低碳化建造方面继续发力；购物中心运营企业需要通过主题空间打造、首店引入、IP展演等方式做好线上线下融合发展；写字楼运营企业则需要在升级租户管理系统、客户服务系统的基础上，提供更优质的共享功能空间以及各类配套服务，以提升对租户的吸引力。

4.稳健性

1） 百强代表企业资产负债率均值为69.5%，继续小幅下降，偿债能力保持平稳
2018-2022年商业地产百强代表企业资产负债率均值

商业地产百强代表企业资产负债率小幅下降，位于合理区间。2022年，商业地产百强代表企业资产负债率均值为69.5%，较2021年小幅下降1.0个百分点。总体来看，2022年，商业地产百强代表企业在降负债方面取得一定成效，顺应周期调整资本结构，并抓住窗口期及时补充融资资金，借助政策工具优化资产负债表。

2018-2022年商业地产百强代表企业流动比率与速动比率均值


从短期偿债能力来看，2022年，商业地产百强代表企业的流动比率和速动比率分别为1.44和0.56，较上年分别上升0.02、下降0.04，整体保持平稳。但值得注意的是，2022年，消费市场疲软，服务业经济恢复不及预期，多重因素导致部分商业地产企业面临收入增速下滑甚至收入负增长的困境，一定程度上影响了企业的流动性。

从长期来看，我国超大规模市场优势没有改变，目前消费市场和服务业经济已显现出明显的回暖信号，随着各项稳经济、促消费、助企纾困政策进一步落地显效，商业地产市场发展的外部环境有望改善，商业地产企业应把握2023年经济复苏机遇，提升在管项目经营绩效，积极拓展多元化融资渠道，保障现金流安全，实现高质量发展。

2）CMBS/CMBN和类REITs发行量有所提升，底层资产中商办类物业合计占比超六成
2022年，房地产行业融资受限，尤其海外债发行量大幅下降。随着四季度政策端持续发力，多个融资渠道得到修复及开放，2023年行业融资压力有望得到缓解。

2021-2022年商业地产百强代表企业发债利率均值


债券融资成本整体有所降低。2022年，商业地产百强代表企业债券平均利率为3.4%，较2021年下降0.7个百分点；其中信用债平均利率为3.2%，较上年下降0.5个百分点，海外债平均利率为5.7%，较上年上升0.7个百分点。由于部分头部企业信用债利率下降，加之高成本海外债规模下滑等因素，商业地产百强代表企业发债利率整体有所下降。

商业地产项目依托于企业的良好运营可以产生稳定的现金流，因此近年来，发行以商业地产项目为底层资产的资产证券化产品成为企业融资的重要途径之一。

2018-2022年CMBS/CMBN和类REITs产品发行量

​注：(1)数据不包含为发行公募REITs而设立的资产支持计划，(2)包含所有企业口径


2022年，CMBS/CMBN和类REITs产品发行金额共计1936亿元，同比增长23.2%。分产品类型来看，CMBS/CMBN发行金额为1325亿元，同比小幅增长8.5%；类REITs发行金额为611亿元，以基础设施为底层资产的类REITs产品发行量增长较快，带动类REITs产品发行量同比增长74.4%。

分底层资产来看，以商办类物业（办公物业、零售物业、商业综合体）为底层资产的CMBS/CMBN和类REITs产品发行量占比约64%。

值得注意的是，在碳达峰、碳中和战略目标的引领下，我国绿色金融顶层设计持续优化，绿色金融产品和市场体系已逐渐形成。未来，绿色低碳建筑或成为商业地产领域新常态，发行相关金融产品或将成为头部商业地产企业融资新渠道。

此外，目前不动产私募基金试点已正式落地，未来若公募REITs得以拓展至商业地产领域，将对优质商业地产企业盘活存量资产、拓宽融资渠道、改善资产负债结构等形成利好，同时也能推动商业地产企业实现从开发运营模式到资产管理模式的转型。


展望未来，经过三年疫情洗礼，2023年将是我国全力推动经济修复的一年，消费将进一步发挥经济增长主引擎的作用。商业地产作为国内消费和服务升级的重要载体，消费的复苏将为商业地产市场的恢复奠定良好基础，也为优质的商业地产企业规模拓展和业绩修复提供契机。

（一）2023开启“消费提振年”，优质头部商业地产企业业绩修复可期

2023年开年以来，疫情防控政策优化的效果显现，居民消费场景正逐步修复，我国消费市场显现出复苏态势。中央和各地方政府都把扩内需、促消费作为2023年政府工作的首要任务。随着消费的逐渐复苏，今年商业地产市场亦有望迎来修复。

（二）存量时代商业地产竞争加剧，企业需顺应居民消费特征趋势，强化空间改造与品牌调改能力，激发项目新活力

经过多年发展，我国商业地产市场已逐渐进入存量时代，竞争日趋激烈。同时，居民消费需求不断升级，更加注重消费体验和消费氛围，尤其是以Z世代为主的年轻消费者，更青睐与绿色、健康、人文、艺术等理念相融合，能够契合其兴趣爱好与生活方式，带来精神共鸣的实体商业。在此背景下，商业地产的空间打造和品牌调性都将与以往有所不同，因此，商业地产项目需要针对性地进行空间改造和品牌调改，以重新激发商业项目的活力。

（三）不动产私募投资基金试点启动，商业地产公募REITs蓄势待发，优质头部企业迎来发展新机遇

2022年12月，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示，“进一步扩大REITs试点范围，……。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。2023年2月，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，正式启动不动产私募投资基金试点工作。

随着不动产领域金融制度的不断建设与发展，由“不动产私募投资基金+公募REITs”组成的不动产金融链条逐渐形成，有利于推动房地产行业平稳健康发展。若公募REITs试点拓展到商业不动产领域，将有助于推动商业存量资产盘活，也将真正地检验商业地产企业运营实力，推动行业回归商业经营本质。

结语

2022年，多重超预期因素冲击下，我国经济增速放缓，尤其疫情出现多轮反复，拖累消费市场和服务业经济恢复，商业地产市场运行承压。叠加存量时代到来，短期冲击与长期矛盾交织，企业经营面临挑战。面对行业寒冬，商业地产百强代表企业在过去一年直面挑战，在逆境中固本拓新，夯实经营能力。

2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年。短期来看，我国社会经济有望在消费市场的带动下迎来复苏，商业地产行业在今年也有望恢复活力。长期来看，我国经济长期向好的基本面没有改变，人民消费升级趋势没有改变，但商业地产市场供过于求的形势较为严峻，存量时代的“零和博弈”恐将来临，只有优质企业的优质项目才能获得持续健康的发展。商业地产企业应紧抓短期内消费市场和服务业经济恢复机遇期，提升企业经营和项目运营水平，在巩固基本盘的同时实现高质量增长，为未来的“大浪淘沙”赢得先机。