文 | 华商韬略 木木

　　2022开年以来，中国部分城市陆续放松房产政策，解除限购、降低利率，与此同时，大洋彼岸的美国正在经历一波房贷利率的疯涨，创下2009年8月以来最高平均水平。

　　不断飙涨的利率引发外界对美国房地产市场的担忧，这场风波将把美国经济带向何处？波及全球的2007次贷危机悲剧会否重演？

　　根据房地美(Freddie Mac)的最新报告，美国上周30年房贷平均利率已从5.10%升至5.27%，15年期房贷平均利率升至4.52%，5年期平均利率则从3.78%涨到了3.96%。

　　就在这一系列数据公布后不久，上周三美联储宣布加息。

　　第二天，10年期基准美债收益率盘中再度升破3%，触及三年半最高。众所周知，美国房屋抵押贷款利率与10年期美国国债的收益率密切相关。

　　值得注意的是，周三的这次加息并不意味着这一行动的终止，业界普遍预判，除非有新的因素阻碍美联储的计划，否则加息的举措还将继续。

　　如此看来，尽管加息后的最新数据尚未公布，但可预见短期内美国房贷利率或将加速上涨。

　　与后疫情时代国内“冷静”的房地产市场形成鲜明对比，去年美国房地产出现了自2006年以来“久违的火爆景象”。

　　市场重燃显然是受到美国经济与社会的多重影响。

　　2020年，美国GDP萎缩了3.5%，但其广义货币供应量（M2）却同比暴增25.8%，增发的货币大量流入楼市，引发了市场火爆。同时，占美国成年人人口比重最大的“千禧一代”，正在集体迈入“成家置业”的年龄段。此外，硅谷大批科技公司向南迁移、疫情促使长期居家自由办公成为“新时尚”，城市白领开始青睐去更广阔的郊区居住生活，亚利桑那州、佛罗里达州和犹他州成为炙手可热的三大住房市场。

　　种种因素使得过去一年里美国房价上涨了19.2%。

　　面对过热的国内经济以及高企的通胀，美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）表示，在通胀侵蚀美元价值之际，美联储不会袖手旁观。

　　今年以来，美联储已两次加息，美国国债利率不断上升，而房贷利率也从去年12月的3.11%一路飙涨至5.27%。

　　房贷利率的持续走高，给原本火热的市场突然带来巨大的压力。

　　有国内媒体曾给美国购房者算了一笔账，以30年贷款30万美元为例，如按美国房贷利率历史最低点计算，月供仅需1209美元，而眼下，这笔支出高达1660美元，涨幅达37%普通购房者的压力可想而知。

　　根据抵押贷款技术和数据提供商Black Knight的数据，以目前美国房屋均价计算，一套首付20%，贷款30年的房屋月贷支出占美国人收入中值的31%，是自2007年次贷危机以来的最高比。

　　一些潜在购房者开始观望，部分此前打算出手的购房者也可能因过高的利率而失去了贷款资格。

　　去年，业内还在讨论美国房地产市场是否已出现泡沫，但美联储今年以来“重拳”不断，又引发了人们新一轮担忧。

　　2007美国次贷危机导致的全球金融风暴至今令人心悸， 由于美国社会普遍的超前消费习惯，使得大量不具备还款能力的消费者纷纷通过按揭手段涌入房地产市场，而这些购房者一旦面临还款压力，就会出现违约可能，2008年次贷危机发生后美国逾期还款率升至2001年以来最高，巨大的金融海啸从美国一路蔓延至欧洲最终波及到亚洲。

　　人们不禁疑虑，如果美联储继续加息，在目前房价高位下，房贷利率持续上涨会否引发楼市急速降温？如果美国房地产“硬着陆”，显然将给全球金融体系带来系统性破坏。

　　数据表明，3月全美新房销售量年化76.3万套，已降至四个月的低点。

　　太平洋投资管理公司（Pimco）创始人、被业界称作“债券之王”的比尔·格罗斯（Bill Gross）已公开表示，如果美联储遵循今年每次会议都将利率提高25个基点这一计划，将重创美国经济和房地产市场，使美国陷入衰退。

　　但也有学者持乐观态度，房地美首席经济学家Sam Khater在上周四的声明中表示：“房价将继续增长，不过预计未来几个月涨幅将放缓。” 达拉斯联储的研究人员也认为无论从严重程度还是宏观经济重心来看，都不可能与2007-2009年的全球金融危机相提并论。

　　目前美国房价依然在上涨，但未来市场会逐渐冷却最终趋于平稳还是会发生剧烈崩盘，仍需观察。

　　希望次贷危机的悲剧不会重演。

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