商品房预售资金监管不能让开发商牵着鼻子走
近一段时间以来,陕西西安、湖南长沙、广东东莞、江西九江、河北沧州等地,先后出台了商品房预售资金监管新规,加强预售资金流向透明度,同时进一步压实开发商、政府部门和银行三方的主体责任。如九江市住建局公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户,并提示购房人购房时注意核实预售资金监管账户信息;长江市则对预售资金流向进行全程监管,对项目工程建设款实施重点监管,保证资金“留在项目、留在当地”。其他地方也都提出了具体的监管措施,确保商品房预售资金不再被挪用或监管不到位。
显然,这是亡羊补牢的做法。如果不是此前很多地方出现了购房者用“停贷”来维权、倒逼政府加强对“烂尾”问题的重视,地方可能还不会如此重视商品房预售资金的监管工作。所谓监管,也更多的是停留于文件上、会议上和口头上,没有真正落实到行动上,更没有体现在工作成效上。
事实也是,对商品房预售资金监管,有关方面是有明确要求的。住建部、人民银行和银保监会三部委联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》明确指出,监管额度内的资金必须专款专用,必须用于有关的工程建设。要求监管部门需按工程进度及时拨付资金,首次拨付节点不得早于地下结构完成。对金融机构也有明确要求,如果银行擅自拨付监管额度内资金,需负责追回资金,无法追回的依法承担赔偿责任。
但是,从实际情况来看,很多地方并没有真正把预售资金监管好。特别是出现烂尾现象的地方,对商品房预售资金的监管,基本是失控的。商品房预售资金监管,也只是一道摆设,甚至连摆设的作用都没有发挥。不然,为什么烂尾之后,地方显得束手无策。如果预售资金监管得好,至少可以通过预售资金的拨付,让项目不要出现烂尾现象。同时,如果有预售资金做铺垫,购房者也不需要那么恐慌,不需要通过“停贷”来维权。皆是预售资金早就被开发商拿走,才导致购房者的权利被彻底掏空了,恐慌情绪也就难免了。
现在,面对开发商资金链出现问题,少数开发商资金链断裂、烂尾现象发生,甚至出现开发商“跑路”现象,地方开始重视商品房预售资金监管了。只是,有点被动了。有的开发商已经取光了预售资金,有的则将预售资金挪作他用,还有的将预售资金转移到其他方面。无法知道,地方将如何来处理预售资金被掏空的问题,能否把被开发商挪走、转移、提前支取的预售资金追回。如果无法追回,又当如何处理。
新的监管办法再好,如果对已经出现的资金被掏空问题不解决好,矛盾依然存在,风险没有消除。一旦开发商后续资金跟不上,仍然会出现烂尾等方面的问题,购房者在恐慌情绪下,也会继续用“停贷”来维权。到时候,就会让矛盾化解的难度更大,居民的心理更加紧张,导致居民购房的热情大大下降,房地产市场就真的要出问题了。
这也意味着,加强商品房预售资金监管,决不能总被开发商牵着鼻子走,不能成为开发商的一个道具。对商品房预售资金的监管,必须说到做到,并切实做好。九江市提出的公示商品房预售资金监管账户,并提示购房人购房时注意核实预售资金监管账户信息的做法,很有新意,其他地方应当学习借鉴。因为,如果让预售资金公开透明,并接受舆论和公众、特别是购房者的监督,不仅可以让开发商收敛住自己的行为,也能够让监管机构、银行等规范好自己的行为,不能再有为开发商私开绿灯、私设渠道的问题。否则,购房者会以监督者的身份,要求监管机构、银行等立即将资金归位,否则,就能依法追究监管机构和银行等的责任。
商品房预售制已经广为诟病,取消预售制的呼声也越来越高。但是,由于各种因素的影响,眼下并不是取消预售制的最佳时机。在这样的情况下,如果再出现预售资金被挪用、滥用、乱支等方面的问题,势必会进一步加大社会各方面要求取消商品房预售制的呼声,从而对房地产市场的发展带来不利影响。因此,地方一定要高度重视,不要只想着如何刺激房地产市场,而对房地产市场出现的问题不闻不问,那样是不利于市场的发展的,也是无法从根本上推动房地产市场健康平稳发展的。
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