房价下探是个好现象,楼市有望恢复了
中指研究院10月1日发布的《百城价格指数报告》显示,2022年9月,全国100个城市新建住宅平均价格为16200元/平方米,环比下跌0.02%,已连续3个月下跌;同比上涨0.15%,涨幅较8月收窄0.17个百分点。其中,一线城市环比下跌0.05%,同比下跌0.23%;二线城市环比持平,同比上涨0.61%;三四线代表城市环比下跌0.03%,同比下跌0.17%。
二手房方面,全国100个城市二手住宅平均价格为15970元/平方米,环比下跌0.13%,已连续5个月下跌,且跌幅逐步扩大;同比下跌0.39%,跌幅较8月扩大0.27个百分点。
不难看出,无论是新建住宅还是二手房,环比都已步入下跌通道,虽然下跌幅度都还比较小,但是,能够从过去连续上涨到下跌,且新建住宅连续下跌三个月,二手房连续下跌五个月,说明房地产市场拐点确实已经到来,过去那种只涨不跌的格局已经打破,房价已经开始了下探现象。如果能够保持温和下跌的趋势,并在政策的作用下,找到下跌过程中的支撑点,就能激活居民购房欲望,从而对楼市恢复产生积极影响。
事实也是,从地方政府的做法来看,很显然,还是不太想让房价出现下跌现象,担心下跌会给市场带来影响。有些地方甚至还在用“买涨不买跌”这种传统思维看问题,认为房价越跌,居民越不愿意购买。毫无疑问,这是对市场不了解、对购房者不了解的结果。今天的市场,早已不是房地产市场火爆的年代,也不再是房价可以持续上涨的年代。在“房住不炒”定位下,房价不可能再持续上涨。相反,持续下跌的空间倒是很大的。在这样的情况下,应当相信,只有房价下跌,才有可能激活居民购房热情。关键就在于,下跌的“底部”支撑点在哪里。
必须注意的一个事实是,房价既不能继续上涨,也不能过度下跌。继续上涨,会泡沫越来越多,总有一天会泡沫破裂,最终导致市场出现严重问题。如果房价过度下跌,也对市场发展不利,会造成许多新的矛盾和问题。因此,必须结合房地产市场实际、结合开发企业现状,充分运用已经出台的房地产市场新政策,包括首套房贷款利率、公积金贷款利率、松绑限购限售政策等,建立一个房价下跌的支撑平台,让房价温和下跌后在支撑平台上建立稳定机制。初步估计,这个平台应当是在现行价格基础上下跌10-15%。其中,一线城市的下跌幅度会小一点,三、四线城市的下跌幅度会大一点。到了这个平台,广大居民的购房热情有可能会得到释放。那么,市场低迷格局也会被打破。房价不下跌到这个平台,估计市场很难恢复,广大居民也不会有多少购房热情。
只是,面对房价下探,地方政府会用什么样的态度对待呢?会不会继续采用限价手段,阻止房价下探呢?如果这样,就是给市场添乱,就是自找烦恼了。如果再不给开发企业更多自主权、定价权,给开发企业自由降价的权力,建立符合市场规律的定价机制,房地产市场真的会出现严重问题。到时候,就是允许开发企业降价,也无法吸引居民购房。切不要再把政策手段当作万能的,政策对房地产市场的影响力已经不大,降价才是最有效的手段。在这样的情况下,允许开发企业降价是必须做出的行为。
对符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限;对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠;自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。等等,从管理层来说,已经是多箭齐发,为“保交楼”、为稳定房地产市场、为维护购房者权利等下了很大决心。如果地方不能紧紧抓住这个机会,通过对开发企业有效放权,让其降价售房,就会失去良好的市场恢复机会。因此,切不可再行政手段任性,强行限制房价下跌。在目前的情况下,已经没有其他更好的手段,就是房价下跌一条路。地方要做的,就是做好房价下跌的政策支撑平台。
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