自从4月底会议里面提到“统筹研究消化存量房地产”后，最近各种关于 政 - 府 出资购买存量闲置房的声音就非常多。今天又有传，地方国企被要求利用国有大行提供的贷 - 款 ，以极低的价格，从那些在破产边缘的房地产商手上购买卖不出去的房子，并改造成经济适用房。

不管消息是真是假，现在市场的风格就是“先信的大赚，后信的买单。要信就早信，要么就一直不信”。今天地产股逆势大涨。万科和保利在盘中一度是奔着涨停板去的。保利最近的股价走势也挺不错，接下来就是挑战突破今年的平台压力位了。

说回来， 政 - 府 出资收储存量闲置房，是否可行呢？

这个操作理论上当然是可行的。政 - 府 出钱把多余的房子收走，减少了地产库存，就可以缓解房价下跌的压力。但关键是 政 - 府 要出多少钱呢？钱从哪里来呢？

根据天风证券做的测算，按照最乐观的假设，需要消化的房地产库存也高达7.7亿平方米，按2024年一季度全国二手房均价9046元/平方米算，需要花费约7万亿资金。

7万亿资金是什么概念？

2024年中央 财 - 政 赤字3.34万亿，地方 财 - 政 赤字7200亿，超长期特别国债1万亿，地方专项债3.9万亿，以上加起来 财 - 政赤字总规模8.96万亿。也就是说，7万亿资金相当于 政 - 府 一年举债规模的78%。所以，这当然不可能从原本的 财 - 政 支出里面抠钱出来，只能是继续发行更多的国债募集资金。

但是，国债也是有利息成本的。目前30年期国债收益率是2.56%，那我们就需要考虑3个问题了：

1、 政 - 府 收回来的房子，租金回报率能有2.56%吗？

2、改造成保障性住房，向租户收的租金能按市场价吗？

3、保障性住房是100%入住的吗？

综上3点，再考虑出租屋需要运营、维护等成本，要确保 政 - 府 可以通过租金覆盖国债的利息支出成本的话，实际租金回报率需要3%以上才有可能。而我们有多少城市满足这个条件呢？

我在网上找了下数据，在数据调查的50个城市里面，只有银川、乌鲁木齐、桂林、贵阳、哈尔滨满足这个条件，满足条件的占比仅有10%。

这个难题也不难破，我随意想了下，就有3种办法：

1、让国债收益率进一步下降。发债成本下降了，租金就能覆盖利息了。但这么做就需要降息，在美元还没降息的情况下再降息，RMB汇率的压力会进一步扩大。（牺牲汇率）

2、收购房子的时候把房价压低。租金不变，房价下降，租金回报率就提高了，但这样就不是稳定房价了，而是打压房价。（违背初衷）

3、 政 - 府 主动承担利息损失。以2.6%的利率发债借钱，去买入回报率不到2.5%的资产。而且还要承担运营、维护等成本费用，每年净亏损0.5%-1%的息差。如果真按7万亿算，每年净亏损3500亿-7000亿。

虽然看上去好像都挺难办，但我觉得政 - 府主动收储，总好过等着我们消费者来买单。

政 - 府 的发债成本比一般人要低得多，30年国债的融资成本也就2.5%，普通人贷款30年能轻松做到2.5%利率这么低么？

把拥有权和居住权分开看，买房子住其实就是把房子租给自己。但现在普通人买房的利息成本是3.5%左右（商贷）。而 政 - 府 买房租给普通人住， 政 - 府 的利息成本是2.5%，这首先就少了银行在里面赚利息差价。

由于如今租金回报率实在太低了，如果不考虑未来房价会涨，买房子住，把房子租给自己，其实就是以3.5%利率借钱，买入一项回报率不到2.5%的资产。每年稳定亏损1%的息差，还要承担资产价格（房价）下跌的风险。

从收息的角度看，房子还不如股票。

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分享其他信息：

1、昨晚阿里巴巴也出了财报，营收2218亿，同比+7%。调整后净利润244亿，同比-11%。相比腾讯，阿里的表现差远了，昨晚在美股跌了6%。我看了下，我们基金组合相关的主动型基金一般是持有腾讯美团，持有阿里京东百度的仓位很少。互联网行业如今也是巨大分化，持有主动型基金会比持有指数型基金好一些，基金经理能够选到基本面更好的。

2、杭州临安收购一批商品住房作为公租房，收购面积上限为10000平方米。

3、在拜登将我们电动车关 - 税 上调到100%后，特朗普说要把电动车关 - 税上调到200%，现在拜登为了跟特朗普争夺选票 ，开始对我们的商品加征关 - 税 ，务必抢在特朗普之前。而特朗普为了保住选 票 ，加关 - 税 的口号会喊得更加响亮，加征关 - 税 的负面消息也会更加吓人。

但之前特朗普说要对“所有美国进口的商品加10%的关 税 ”，拜登就没傻跟。因为美国现在的通胀 压力非常大，稍不注意就可能二次通胀 了。打压我们的重要性是远不如控制国内通胀 的。拜登这次挑电动车加关 - 税 很聪明，我们对美国的电动车出口量很少，关 - 税 加上天也不会对通胀 有什么影响。

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