企业要先安全才能发展，要有过硬的综合实力，才能更具生命力。

　　文丨华商韬略 王 寒

　　大多数人只看到楼市调控对房企的打压，而孙宏斌从中看到了下一个未来。

　　【全优成绩单】

　　近日，土地端调控再度加码。被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额40%。

　　虽然此前权益购地金额、权益销售金额以及现金流等数据一直是除三道红线以外的监测指标，每个月都要上报，但性质从观察变为强制，还是在地产圈引起了不小的震动。

　　40%的限制将显著降低房企增速，加上此前的房企融资三道红线、银行业贷款两道红线以及两集中供地政策，地产业将彻底告别规模扩张时代。

　　因此，在新规出台之前，也就是在首轮集中土拍中有所收获的房企，无疑是幸运的。其中，一向以进取著称的融创，尤其引人注目。然而，8月30日，融创发布2021年中报，彻底打消了所有人的猜疑。

　　中报显示，融创上半年实现销售额3208亿，同比增长64.3%，回款率保持高位水平，营业收入同比增长23.9%至958.2亿元，毛利同比增长12.5%至199.8亿元，归母净利润同比增长9.4%至119.9亿元，每股收益同比上涨8.7%至2.62元。

　　与此同时，融创的债务水平没有变坏，财务健康度反而得到了进一步提升，净负债率下降9.4个百分点，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，“三道红线”指标持续改善，加速迈向“绿档”。

　　融创还表示，今年下半年内的总可售货值超6600亿元，足以支持下半年高业绩的达成。国盛证券也发布报告表示，叠加下半年销售高峰影响及融创的市场领先优势，预计融创2021年将实现销售稳步增长。

　　那么问题来了，扩大土地储备、提升收入能力、优化财务结构，融创如何同时达成三个目标的？

　　【多元化拿地，塑造超强产品力】

　　不得不提的是，孙宏斌在宏观经济和行业洞察的基础上，总能得出精准预判，并借此做出最具性价比的拿地决策。

　　中报显示，2021上半年，融创通过招拍挂拿地占比仅为62%，其余近四成新增土储皆以收并购和产业合作的方式获得。

▲融创拿地方式占比

　　多元化的拿地策略，让融创在长三角、珠三角、中部核心城市、西部核心城市以及华南地区，储备起了货值约2万亿元的优质粮草。与此同时，融创也在不断塑造自身产品力，推动销售额的持续增长。

　　除壹号院系、府系等明星产品系列外，融创还推出了桃花源系、雅颂系、九府宸院系、宜和山水系等中式产品系，并成为了高端市场的标杆。

　　针对主流客群年轻化趋势，融创持续推动“I AM I”产品年轻化创新，不断升级户型、社区、服务等方面的功能。已落地项目中，上海融创未来金融城、杭州万融城、武汉公园大观等项目都成了市场红盘。

　　2020年底，融创摘得克而瑞研究中心、亿翰智库的产品力桂冠，今年上半年，融创再次获得中国指数研究院“房地产产品力优秀企业”第一名。

　　针对融创综合向好的表现，标普、穆迪、惠誉等多家国际评级机构全面上调了融创评级，而摩根大通更是继续看好融创强劲的基本面、较高的净利水平，预期其财务成本与杠杆水平将持续下降，维持“买入”评级。

　　全球领先的ESG评级公司Sustainalytics也将融创提升至“低风险”评级，在70家境内参评房企中位列榜首。

　　一致好评，在如今的地产行业并不多见。

　　【积极拥抱改变】

　　大多数人只看到楼市调控对房企的打压，而孙宏斌从中看到了另一个未来。

　　在首轮全国“集中供地”后，住建部有关领导表示，要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质。也就是说，政策制定者有意将房地产行业推入“竞品质”时代。

　　而7月出台的40%拿地销售比红线，追求的同样是这个目标。

　　举个例子，假设房企花10亿元拿地，卖出20亿，下次最多只能拿8亿元的地。如果还想再拿10亿的地，销售额至少要达到25亿元。

　　对走规模扩张路线的房企来说锁死了技能，但对产品能力出众、高货地比的房企来说却是一个机遇。在该政策下，产品力将成为企业发展的核心竞争力，拥有高品质产品力的企业不仅在销售端崭露头角，也将在土地端如鱼得水。由此观之，土储布局加上产品能力，势必催生房地产市场的又一次分野。

　　事实上，为了顺利过渡到高品质发展阶段，融创从2019年就已经开始了筹备。

　　那一年，融创刚刚突破5500亿销售大关，手下人得意劲儿还没过，孙宏斌却在业绩会上提出，融创今年要做三件事：“调融资结构、降融资成本，拿地要拿对地方、拿对时间。”

　　为了落实这一战略要求，除了不断精细拿地策略、提升产品力外，融创还制定了全面、清晰、长期的行动计划，其中包括推动国际信用评级的持续提升，中期达到投资级；推动融资成本的持续下降，争取3年内达到民营房企优秀水平；推动融资结构的持续优化等。

　　一系列的举措相继落地，为融创搭建了一个更安全、稳健的基本面，为精细化、高品质的发展模式扫清了道路。

　　根据中报显示，截至2021年6月底，融创持有的权益土储货值约2万亿元，在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，这些都足以支持融创未来的高品质发展。

　　最近，融创在半年度会议上提出了新的战略发展目标——更安全、更从容、更长期、更有价值。对其而言，这是因势而为，也是水到渠成。

　　“四更”的提出向外界明确表达了融创积极拥抱变化的姿态，同时，作为行业风向标，融创也借此重新定义了头部房企的未来增长形态，极具行业参考价值。

　　进入2021年，房地产调控政策更加高频精准，行业在短期内必然经历阵痛，但也将加快房企的优胜劣汰、迭代升级。在房地产行业的下半场，积极拥抱改变是决胜的前提，运营和管理是红利，质量是护城河，企业要先安全才能发展，要有过硬的综合实力，才能更具生命力。

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