地产科技投资降温
房地产是世界上最大的资产类别,随着科技的不断进步,二者结合所产生的一个新的垂直领域--地产科技兴起。广义上该领域可以细化为物业管理、工程管理、设施管理、投资组合管理、智能家居、线上中介、室内测绘等多个垂直行业。
随着该领域的不断成熟,地产科技初创公司逐渐受到资本关注,流向该领域的资金逐年增加并在去年达到峰值。今年二季度,受科技股回调影响,该领域的风险投资交易额同步骤减。
二季度地产科技投资遇冷
地产科技交易数量、价值(截至2022年6月30日),数据来源:Pitchbook
Pitchbook数据显示,2021年地产科技公司风险投资交易总数首次突破1000笔,总价值227亿美元。2022年上半年该领域交易数量521笔,总价值88亿美元,两项数据均未达到去年平均水平。
地产科技交易数量、价值(按季度划分),数据来源:Pitchbook
2021年第四季度,地产科技共获得74亿美元投资,达到近10年来的最高值。然而2022年第二季度市场情绪开始转变,交易数量从一季度的310笔回落至210笔,下降了32.4%;交易价值也从60亿美元回落至20亿美元左右。与其他科技行业一样,地产科技的风险投资活动也受到了二级市场波动的影响,加息、通货膨胀和衰退担忧等宏观经济因素给该领域蒙上阴影。
风险资本更多流向早期公司
地产科技各阶段融资价值占比(截至2022年6月30日),数据来源:Pitchbook
投资阶段上,随着地产科技的不断成熟,该领域的风险资本更多地流向了远离二级市场的早期公司。过去几年,C轮后的后期融资占投资总价值的一半以上。虽然后期融资在过去两年内继续增长,但它们在总投资额中所占的比例却逐渐减少。
地产科技各阶段融资数量占比(截至2022年6月30日),数据来源:Pitchbook
2021年全球地产科技共完成317笔种子轮交易,远高于2020年的248笔,同时A轮与B轮交易价值也创下历史新高。今年该领域的早期交易价值与去年维持同一水平,这证明地产科技早期市场的风险投资活动依然活跃,而后期交易数量大幅下降。总体而言,与其他科技行业相比,该领域的悲观情绪还没有蔓延到早期阶段。
地产科技估值在一级市场回调的范围将是有限的。过去两年里,风投手中筹集了充足的资金,诞生了像MetaProp这样的大型专业投资者。在经济低迷时期,风投将更多捕捉该领域具有独特价值的早期公司,这些公司将在未来几年内逆势快速占领市场。
海投全球新兴科技基金于2022年投资了位于美国德州达拉斯的地产SaaS平台Spacial Laser。平台可以帮助机构和个人投资者通过AI数据自动化投资美国独立房屋项目,降低收购成本,提供投资效率。
地产科技天使/种子、早期、后期融资规模趋势(百万美元),数据来源:Pitchbook
同样,地产科技风投“向前看”的趋势在投资规模上也得以体现。与其他行业的初创公司一样,后期地产科技公司在今年得到的投资规模遭到削减。后期交易规模中值从去年的1220万美元降至1020万美元。2021年该领域共完成177笔价值在2500万美元以上的大额交易,而2022上半年这一数据仅77笔,且多数发生在第一季度。但天使轮/种子轮和早期轮的投资规模与去年相比却略有上涨。
后期公司估值腰斩
2022年后期地产科技公司投前估值中值已经下降近一半。截至上半年,该数据从去年的9200万美元回落至6450万美元。后期公司估值受二级市场影响更大,随着IPO窗口的持续冻结,风投在短期内成功退出的可能性降低。即便商业地产市场表现强劲,但地产科技行业并没能摆脱科技寒潮的影响,预计今年后期公司估值还将持续回调。
地产科技种子、早期、后期投前估值中值(百万美元),数据来源:Pitchbook
与后期公司相比,地产科技早期公司估值增长迅猛。2022年早期公司的估值中值为4600万美元,与2021年的3020万美元相比增长了52.3%。在当前环境下,早期公司拥有更充足的时间专注于技术发展,并等待下一个退出窗口。
退出在高潮后陷入低谷
过去两年地产科技退出迎来历史性的高潮,增强了风投对这一新兴垂直领域的信心。2020-2021年,地产科技完成了145笔退出交易,总价值高达1019亿美元。而此前在2012-2019的8年时间里,该领域仅171家公司完成退出,价值仅175亿美元。
白话华尔街曾在往期研究《美股IPO熔断》中提到,今年上半年美国两大交易所-纳斯达克交易所和纽约证券交易所的IPO交易数量和融资规模分别从2021年同期大幅下降75%和94%,至54笔和48亿美元,全球IPO市场同步停滞。
地产科技退出价值(截至2022年6月30日),数据来源:Pitchbook
受此影响,2022年地产科技退出陷入低谷。上半年该领域仅35家公司完成退出,总价值跌落至39亿美元,仅为去年的1/10。
地产科技退出类型占比,数据来源:Pitchbook
从退出类型上划分,虽然IPO与SPAC占退出价值的绝大部分,但地产科技公司的退出更多以并购方式完成。2021年全球共有56家地产科技初创公司被收购,创历史新高。今年上半年这一数字为23家。相比之下,2021年17家地产科技初创公司以公开上市形式退出,数量占退出总数的19.3%,但退出价值高达333亿美元,占退出总价值的97.5%。
受宏观经济影响,已经上市的地产科技公司股价均暴跌,有些甚至跌破私募估值。该领域几家最大的公司如民宿短租平台Airbnb、线上房产中介Compass和Opendoor都在近两年内成功上市。
Copass于2021年4月以70亿美元估值IPO上市,发行价18美元。截至2022年9月6日,Copass股价已暴跌至2.82美元,市值跌破15亿美元;Airbnb股价今年以来从172.68美元跌落至113.7美元;Opendoor股价从15.07美元跌落至4.21美元。可以预见,2022年地产科技公司的上市窗口将持续冻结,市场何时复苏仍未知。
Pitchbook数据显示,商业地产在通胀环境中表现相对较好,与其连接的早期地产科技行业同样受宏观因素影响较小,具有反周期的特性。随着美国混合办公形式的流行,市场对远离都市,靠近住宅的办公场所与社区需求增加,地产科技行业迸发大量机会。(相关阅读:《WeWork创始人诺伊曼又来圈钱》)
未来该领域值得关注的方向还包括建筑科技(3D打印、数字映射、风险测量等),医疗零售地产,以及助力该行业实现低碳与可持续发展的公司。
参考资料
1.Litera Industry,Report-Spotlight on Proptech
2.Litera,Tracking the Growth of Proptech
3.Real Estate Weekly,The Rise of Medtail: Medical and Healthcare Tenants Occupying Ground-Floor Leases
4.白话华尔街,美股IPO熔断
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